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住,数字化最后一城

作者: 发布时间:2019-10-26 15:11 浏览:

无论哪个领域,“典范/范式转移”(Paradigm shift)都是程度极深的。托马斯·库恩的这个理论本意指原有的科学理论面临颠覆,如日心说取代地心说,爱因斯坦相对论取代牛顿力学。却在以移动互联网为代表的数字时代成为解释和指导行业变革的工具。的确,从来没有哪个行业,会像数字经济这般来得迅猛,这般醍醐灌顶。几年里,在“衣食行”甚至于极度考验专业度的金融业,数字经济带来的范式转移都已经创造了前所未有的机遇。

不过,数字经济却有一座未曾攻陷的堡垒——居住市场。过去二十年中国住房市场蒙眼狂奔,在增量时代,挖掘存量数据看起来是一件吃力且没有必要的事情。

2011年,链家在成立第十个年头做了这件“笨事情”。链家推出“楼盘字典”,试图将全国的房源建立一个数据库。这是一项浩大的工程,真实照片、房源户型图、成交数据、价格变动等等构成了海量的数据。链家在“楼盘字典”上不计成本地坚持了近10年。

2018年,根植于链家的贝壳找房成立,链家平台化转型成功;2019年,贝壳找房提出“新居住战略”。在第六届世界互联网大会上,贝壳找房CEO彭永东表示,“在居住产业中,数字化是我们能够清晰看到推动行业进步的一个路径。”数字化的魅力便在于此,它有门槛,可一旦越过门槛,数字化的红利和想象力就会体现出来。越过数据门槛,贝壳成为了“赋能者”,正在以数字化引导居住行业的“范式转移”。

      从刀耕火种到精工细作

“2018年,中国新房、二手房、租赁、家居总体GMV为22.5万亿。”——彭永东。有测算,中国房地产整体市场体量接近300万亿。

住房市场没有迎来范式转移的根本原因就在于此。与“衣食行”不同,住房市场太过庞大,同时兼具投资和使用两种属性。高速增长期,开发占据主导,售楼处排队摇号的火爆场景下,所有人在意的是能不能买到房。

彭永东引用的这组数据同时也在说明另一个问题,住房市场的增量空间已经接近天花板,存量市场真正到来。

首先,2016年,“房住不炒”的政策被确立,从长期来看,这项政策会持续下去。“房住不炒”的政策客观上将房子的投资属性降低,增量空间逐步被压缩。供给端房企正在对市场做出反应。数据显示,目前前50强房企中约有36家布局文旅地产,恒大等头部企业已布局新能源汽车、机器人等相关产业的企业。多元化、转型成为近几年房企的主要声音。

其次,从国外的发展经验看,增量市场已经到来。到2018年,二手房交易占比占总体市场规模的35%左右,其中18个城市的二手房占比超过50%。目前发达国家的新房在房地产产业内的占比低于50%,美国低于10%。这是一个明显的信号,意味着住房存量市场正在到来。

      从增量市场到存量市场,市场会呈现怎样的变化?

增量时代的范式主要是销售金额、土地储备和负债率,而存量时代,新房开发的比重在下降。国外市场已经阐释了这个变化,在日本,三井不动产的收入分布中,开发比例只有28%,商业办公、物业管理、租赁以及其他服务的比例超过70%。在美国,地产开发只有15%,以公寓租赁运营、资产管理为主REITS占52%,房地产金融站11%。

“存量房时代到来后,我们发现中国人在‘住’的事情上还有很大的提升空间,我们值得‘住’得更好,也可以‘住’得更好。”彭永东的这句话清晰地揭示了存量市场下的范式转移。

当一套房子首先要用来住而不是用来卖,“住”的要素就十分关键。刚需房用户占据主力,对房子的需求就会更加偏重质而非量,房子的好坏、买房过程的效率、买房后的省心程度都是用户最关切的因素,这是行业的发展方向。

存量时代,竞争的核心是用户,竞争的关键看对住房的运营和管理,这需要精确到每一套房子的画像,了解每一位用户的需求,精准匹配等等。新的范式倾向于数据颗粒度、流程标准化、服务满意度等要素,实现这种精耕细作的模式,数字化是唯一的道路。

      流程简化:每一个房间都有“专属DNA”

数字化如何实现存量市场的精耕细作?


 

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